REIT是什麼

第七章,新手理財課:新手必備的房地產投資神器

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前言

著名的高樓、商場、地標、飯店你想不想擁有呢?我也想成為包租公,但我沒有資金?如果我跟你說就算你沒有大筆資金,你也可以成為包租公!這有可能嗎?

但答案是可以的,每一個人都可以透過REITs來化身為包租公,我們將在這一章,讓你了解到什麼是REITs以及它的魅力所在。

REIT是什麼

什麼是REITs

中文稱之不動產投資信託基金,英文名為 Real Estate Investment Trusts 簡稱 REITs。

這是一種依照法律程序成立的,透過不動產證券化的方式去募集資金的投資工具,以發行股票或基金單位模來式匯集投資者的資金,由專業機構進行房地產的經營管理。

投資人不需要實質持有不動產,並且可以自由地在股票市場交易,因此流動性優於持有不動產,而且交易的成本風險較低,此外,投資人能以較低的投資門檻參與原本需要大筆資金才能接觸的房地產市場,進而獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。

簡單來說,REITs就是代理投資者投資房地產的上市企業。投資者只要投資小錢,透過擁有等比例的受益權方式去享受REITs所帶來的收益。

REITs與房地產

現在全世界主要發達的國家都有REITs,通過REITs我們可以很容易的投資全世界主要國家的房地產。

比如說你看好美國的房地產市場,我們可以買美國的REITs;看好加拿大的房地產市場,我們可以買加拿大REITs,看好澳洲房地產市場,我們可以買澳洲的REITs。

看法英國、法國、德國、瑞士、荷蘭、新加坡、日本、印度等國家的房地產市場,我們都可以買相關國家的REITs。

而房地產與REITs間有何不同?

房地產作為投資工具的優點和缺點

房地產的優點主要是:

能穩定帶來現金流

保值增值能力較強

缺點是:

投資金額大

交易稅費高,變現難

由於房地產的缺點,大部分的投資者被房地產拒之門外,投資房地產的大部分都是有錢人。

但REITs的出現,消除了房地產作為投資工具的缺點,保留其優點。應該說正是因為房地產作為投資工具有著明顯的優點和缺點,REITs才被設計出來。

對於房地產開發商而言,通過REITs可以把開發好的房地產快速變現,提高開發效率;對於投資者來說,幾百元美金就可以投資房地產了,大幅降低了投資門檻,讓一般人也可以分享房地產的收益;對政府來說,REITs促進房地產市場更健康的發展,有利於國家經濟。

雖然REITs非常適合普通投資者,但是目前REITs的最大持有者卻不是普通投資者,而是社保基金、養老基金、投資基金等投資機構者。

這主要是普通投資者還不大了解REITs所致,股票已經出現幾百年了,但REITs出現還不到六十年。

雖然REITs和房地產股票長的很類似,但他們的內涵完全不同。

REITs與房產股票的區別如下:

REITs比較

我們來看一下REITs的內涵:

REITs的內涵是法律賦予的,REITs之所以為REITs要符合一系列法律的要求,在我們來看一下美國對於REITs主要的法律要求,其他國家的REITs都是在國REITs的基礎上改進的,總體與美國REITs並沒有太大的差異。

美國是全世界發展REITs最早的國家,加上後續多年發展下來推出一系列法案,健全改革整個REITs市場,因此美國的REITs市場除了是全世界規模最大,也是最健全的。

美國對於REITs的主要法律要求有:

  1. REITs必須把至少90%的年度含稅收入分派給其份額持有人。
  2. REITs必須把至少75%的資產投資於不動產、抵押貸款、其他REITs、現金或是政府債券。
  3. REITs至少75%的總收入必須要從租金、抵押貸款利息、物業出售利得中獲得,這不低於總收入75%的收入加上股息、利息及證券出售的利得不得低於總收入的95%。
  4. REITs必須是房地產投資者,而不是其他任何形式的金融機構。
  5. REITs的份額持有人至少要100人以上,並且集中在任意5人手中的份額必須小於已發行總額的50%。

以上只是對於美國關於REITs的主要法律要求,但其實還有許多細部要求,這邊就不在多說了。
另外REITs每年還要進行收入測試、分配測試、資產測試、組織測試等,測試如不合格,輕則罰款,重則取消REITs資格,所以REITs是面臨系統嚴格監管的,當然這是好事,因為這樣更能保障中小投資者的利益。

REITs的特點

我們來看一下 REITs有哪些特點?

  • 定期強制高分紅
  • 投資門檻低
  • 交易成本低
  • 流動性強
  • 專業化管理
  • 收益率相對較高

我們來仔細說明一下個特點內容

1.定期強制高分紅。各國都要求REITs每年至少要把淨收入的90%分配給投資者,這樣REITs每年都能給投資者帶來持續的現金流。美國一般來說每季度派息一次,這就像是收房租一樣,美國採季付,由於REITs有強制高分紅的法律要求,REITs簡直就是為中小投資者實現財務自由而量身定做的投資工具。

2.投資門檻低。一般幾千塊美金就可以投資,美國REITs 1股起買。如果直接投資房地產,至少也需要幾十萬美金才能起步。

3.交易成本低。一般REITs會免企業所得稅。投資者買賣REITs只需要支付交易佣金,和買賣股票一樣,不用支付其他高額稅費,如果是直接投資房地產,光買賣的稅費可能就會借在房價的10%~30%之間了。

4.流動性強。買賣REITs向買賣股票一樣方便,在交易時間內隨時可以賣掉。

5.專業化管理。REITs的管理團隊都是房地產領域的專業人士,他們管理物業的能力一般會比個人強的很多,如果我們自己直接買物業來管理,很可能不如REITs的管理團隊管理的好,而且我們還需要花大量的時間和精力在房地產上面。

6.收益率相對較高。和直接持有物業相比,持有REITs的收益率相對比較高一些。

現在我們知道了REITs有很多優點,那麼REITs會有風險嗎?

當然是有的,不管投資任何事,都會有其風險存在,只是大跟小的區別。

REITs本質是房地產,房地產的風險REITs基本也有,比如房價下跌,REITs價格也是會下跌的

其實對於大部分的人來說REITs最大的風險有2個,一是不知道有REITs這個理財工具,錯過了REITs的分紅與上漲;

二是不懂REITs投資技能,盲目亂投資,本來一個非常好的理財工具,結果卻在無知的使用下被污名化了。

REITs市場概況

我們可以透過 The FTSE Nareit All REITs Index (NYSE: FNAR) ,此為美國REITs的市值加權指數,其指數所追蹤的目標涵蓋所有在紐約證交所(NYSE),美國證券交易所(ASE)與那斯達克交易所(NASDAQ)的REITs,能夠反映美國整體REITs的大盤表現。
NAREIT指數總共包含221檔REITs ,整體市值約1.24兆美元,其中185檔是在紐約證交所上市,約佔1.104兆美元。

根據NAREIT 截至2020ㄧ月的統計,以Equity REITs(權益型) 表現最好,今年開始到目前為止,報酬平均約1.27%,甚至高於S&P 500 -0.04%。

2020回報率

再者,以長期來看(1/1999-1/2020),平均報酬約14.39%,也遠高於S&P 500 8.1%。以風險角度考量,REITs的表現相較於科技股相關股票或是指數等雲霄飛車式表現,已可算是非常穩紮穩打了。

之前我們介紹股票時有提過,以長期來看與黃金、銀行存款、債券、房地產等主要投資工具相比,股票的投資回報率是最高的。但是如果與REITs的回報率相比,股票也是略遜一籌。長期來看,即使和收益率之王股票相比,REITs的收益率也高一些。

REIT回報率

結語

所以看起來光美國的REITs市場就已經非常吸引人,不僅報酬優異,而且可以根據你有興趣或你認為有潛力的物業型態進行投資。

比如你想投資公寓型的住宅市場,有Residential REITs讓你選,或是看好醫療市場的話,則有Medicare REITs,REITs百百款,基本上只要你有興趣,想投資什麼,市場就會有標的讓你買。

而且這一種投資工具也是一個增加被動收入的方式喔,對於不知道REITs的夥伴,是不是該來做點功課研究一下了呢,還是老話一句,千萬不要投資自己不清楚的標的,要投資前,請不必做好相關得功課唷!

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